空屋定義、研究與實務運用

DSCN6764 空屋定義

於研究定義上,對於空屋認定條件主要為「調查時無人居住使用之住宅」,然此一定義在實際操作時,卻有不同的差異在,例如調查時無人居住應如何判定,實務上有以按門鈴無人回應、用電度數、用水量等方式進行推估。
其次,「住宅」在不同之資料庫與調查定義不同,如普查定義之住宅為供人居住使用之房屋、建管資料庫所定義之住宅為申請用途為符合法令與分類之住宅等。
以上定義的差異,都會造成數據推估成果之差異,在數據解釋與援引都需要格外謹慎,並需具備專業判斷。


空屋調查、計算方式

空屋的操作性定義按照台灣過去相關調查與研究之調查或推估方式主要可分以下兩種:
1. 行政院主計處所進行每十年一次的戶口及住宅普查是以現場探訪的方式來進行調查統計,將探訪當時無人使用之住宅定義為空閒家宅。
2. 以台電用電度數推估,並勾稽結合房屋稅籍檔資料,統計用電度數未達一定度數之住宅,將其視為可能的空屋。例如以台電每月用電底度20度(2個月之用電底度為40度)為標準,每月使用度數低於20度的家戶視為空戶或空屋。
本公司已利用台電用電度數資料,協助政府建制一套兼具學術與實務性之空屋數量推估方式,作為政策與市場判斷之重要數據。

實務空屋數據運用方式

1. 觀念釐清

空屋數量是各界關切的重要市場數據之一,該數量代表市場供需作用之成果,但空屋數量對於市場真實影響性應視空屋原因分類,才可做實際判斷。
以下表來說,其分類形式眾多,但是歸納實際影響性來說,應以私有、待出租售非廢屋形式者,才可視為實際市場分析中,具真實影響效果之對象。

分類形式 分類結果
按持有型態區分 公有、私有
按使用方式區分 待出租、待出售
按持有者區分 空屋、餘屋
按空置時間區分 自然性空屋、結構性空屋
概念型空屋分類

2. 空屋數據相關專業服務

(1) 次市場供給分析

一般市場供給分析,往往針對新增供給面進行影響說明,因為此類資料最易取得、產品定位等資訊清楚,在初步的市場分析上,可有不錯參考性。


但一專業投資案之市場分析,除新增供給面的數據考量為,在存量市場中,具市場影響性或參考性的成屋、中古屋數量應被完善考量,才可避免在規模與產品類型、規劃面的誤判。

(2) 房地產景氣分析

現有房地產景氣分析使用面之相關指標為台電不足底度戶數,若能以空屋數量最為替代判斷指標,可更為有效觀察市場景氣變化情況。

(3) 估價參考資訊

在不動產估價收益法中,判斷不動產有效毛收益,並需參考市場資訊,推估出該不動產之適當空置率或空置期。比較法當中,市場條件調整,皆需配合空屋中之待租售房地產平均空置期,可作為估價過程中之重要參考。

(4) 住宅計畫

根據整體住宅政策實施方案之指導,地方政府應訂定相關住宅計畫,與中長程之實施方案,該計畫之擬定需要諸多市場資訊輔以判斷。


以英國政府之租屋市場推展研究為例,該研究認為均衡之住宅房地產市場,應同時具備良好的買賣及租賃市場。空屋市場的存在,應輔導為租賃供給的釋出,以使國民在租屋市場具更多選擇性,該研究也以稅賦等手段,規劃輔導空屋釋出之機制。

3.國內外空屋資訊應用內容如下:

政府政策參考 學術研究參考 市場分析參考
1. 不動產資訊透明化,調查並發布空屋資訊。
2. 政策應用,如紐約市依據空屋率實行租金管制
3. 非都市土地變更門檻,如營建署95年「非都市土地申請新訂或擴大都市計畫作業要點」草案
1. 自然空屋率與空屋鏈研究
2. 第二屋數量推估計算
3. 影響空屋率因素之研究
4. 空屋率對房價或租金之影響研究
5. 空屋率調查之技術研究
1. 企業策略應用,例如仲介公司針對空屋率較高區欲協調屋主降價,引導市場價格調整
2. 建商購地及開發決策
3. 建商或房仲於餘屋量龐大地區推出促銷策略
4. 空屋率與失業率和GDP變化關係
5. 空屋資訊結合GIS