房價是否偏高?誰的房價?誰買不起房子?

       無殼蝸牛運動20周年的時候,房價偏高到成為民怨第一名,我們不應該只是怨嘆說連買一間豪宅的廁所都不夠,也要問問我們與政府可以做些甚麼?這一次政府又開始提出對應政策,從供給面的青年住宅、稅賦面的豪宅稅,連中央銀行都呼籲銀行應考慮針對特定對象進行信用管制。在討論政策是否適當與有效之前,我們先回頭看看問題到底是甚麼?

      國內最常見的房價是否偏高指標是房價所得比,台灣媒體總愛將「房價所得比」轉化為幾年不吃不喝才能買一個房子(例如台北市97年第四季的房價所得比是10.2倍,就被轉譯為10.2年不吃不喝才能買得起)。但實際上人不可能不吃不喝只為買一個房子而工作,因此房價所得比並不一定是個適當衡量房價是否偏高的指標。即使是用房價所得比,到底相對合理的數字大約又是多少呢?不同所得或地區的家戶又如何看待這各指標呢?這本文彙整各國衡量房價常見的指標,及這些指標背後代表的意義,與代表誰的角度,並說明國內建構相關指標所需資訊。


一、房價是否偏高的衡量方式與基礎

 
       國內外衡量房價是否偏高的方式通常有幾種方式,以下在詳細說明各指標前,先說明這些指標的出發點與其意涵:

(一)衡量指標
1.個體面:以家戶所得或房價、租金為比較基礎

(1)與家戶所得相比:其意涵是購屋或租屋支出不能超過家戶所得的一定比例(通常是25%-30%)。常見的表現方式是房價所得比、租金所得比、房價負擔能力指標、資產市值模型(衡量房價泡沫)。按照台灣97年家庭收支調查報告,從民90-97年間中「房地租、水費、燃料及燈光」佔總家庭消費支出的23%-24%。而按照美國、日本、澳洲等國家的經驗,通常會將家戶所得的20-30%作為適當的房貸支出或租屋支出,意思是房貸支出如果超過家戶所得的30%,就可能會擠壓到其他支出,也就是為了要養房可能就要縮衣節食。

(2)從市場租金相比:其意涵是以市場租金及買賣房價比較,計算投資報酬率並與合理的投資保酬率比較為基礎。常見指標是租金投資報酬率。

2.總體面
(1)國民所得與房價兩者增加比例:家戶所得佔國民所得一定比例,因此房價上漲幅度應該與國民所得上漲幅度有一定比例關係。
(2)房貸餘額比率:房貸餘額佔整體金融資產比例是否超過合理比例。



(二)衡量方式:從誰的角度出發
1.以資產市場現值模型:張金鶚、陳明吉、鄧筱蓉(2008)一文從租金、家戶所得兩個角度,透過資產市場現值模型,分別建立房價基值模型分析泡沫化現象,價格泡沫分別約佔基值的27%-37%。
2.中位數或平均數:以家戶所得、房價的中位數或平均數作為代表,進行比較。但這也僅反映中位數(平均數)所得家庭對中位數房價的負擔能力。一般而言,中位數所得(房價)均明顯偏低於平均數,但兩者偏低幅度則有待實證。
3.針對首購者或年輕人:國外計算房價負擔能力時特別關心首購者的房價負擔能力,主要是避免因房價過高,影響所得較低族群的第一次購屋能力。
4.房價分配與所得分配:除中位數或平均數資訊外,更能夠反映整體市場情境的是以整體房價分配及所得分配所計算出的負擔能力資訊。這樣相對可以了解有多少家戶難以負擔市場主要的房價,或者是市場上的房價是適合哪些所得的家戶來購買。此一代表性的指標是美國的VHAI、HOI,以下有詳細說明。
(三)房價支出包含項目
廣義的居住支出項目應包括房貸本金、利息、居住地與工作間的通勤成本、居住所引伸的稅費等等。但因自住行為的稅費較少,通常忽略不計。而通勤成本對許多大都會的中低所得者很重要,因其無法負擔中心城市房價,必須居住在大都會外圍,因此相對衍生的通勤成本也應計入。但通常存在較難有適合統計資訊的問題。

二、房價所得比與房價負擔能力指標

       房價所得比是最常見的指標,國際上也有各國大城市的比較指標,同時也列出適合的標準。比較常見的是民間調查公司Demographia所公布的年度國際房價負擔能力調查,針對澳洲、加拿大、愛爾蘭、紐西蘭、英國、美國主要都會地區進行房價所得比的評估。
       該調查採用之房價負擔能力之定義為「房價中位數」除以「家戶所得中位數」。調查結果認為考量貸款因素的房價負擔能力衡量方式,較適合於財務分析及相關部門採納。在跨國比較上,採用簡易的房價所得比較易理解與分析。
調查結果房價負擔能力區分為四種等級,如下表:
表1 Demographia負擔能力分級表
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資料來源:3rd Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2007
atings for Major Urban Markets

 
      如果按照上表並與國內住宅需求動向調查的資料比較,台北都會區幾乎都是屬於嚴重難以負擔的情形。但實際上似乎沒有這麼嚴重,除住宅需求動向以問卷調查可能造成的偏誤之外,同時也反映房價所得比資料在解讀上的問題。


      但房價所得比無法反映每月真實的房貸支出,即使是相同的房價所得比可能會因為各國或各城市的貸款利率、貸款年期、貸款成數等因素而有不同的房貸支出。因此以每月房貸支出佔所得比利的房價負擔能力相對為較佳的指標。

 
      美國全國不動產仲介業協會(National Association Of Realtors)定期編制房價負擔能力指數(Housing Affordability Index),而該房價負擔能力與房價負擔能力有一定換算關係,且相對較能凸顯家戶實際負擔房貸支出情形。以下說明各名詞定義與資料來源如下:

 
1.統計中古屋房價的中位數:由美國全國不動產仲介業協會每月蒐集、調查之既存住宅售價。
2.計算每月房貸支出:以支付房價20%的頭期款條件下,30年期貸款,並依據當時房貸利率,計算出每月要支付的房貸本息支出。
公式:既存單一家戶住宅中位數房價*0.8 * (利率/12)/(1-(1/(1+利率/12)^360))
3.推算適合購屋家戶所得:該協會認為適當的房貸支出約佔家戶所得的25%,因此以每月支付的房貸支出推算「適合支付中位數房價的家戶所得」。
公式:((每月房貸本息支出*12)/家戶年所得中位數)*100
4.彙整統計「實際家戶所得中位數」。
5.適合購屋家戶年所得:支付中位數房價時,所對應之適當家戶年所得
公式:每月房貸本息支出*4*12或每月房貸本息支出/0.25*12
6.房價負擔能力指數:衡量典型一般家庭購置典型一般住宅時,每月貸款支出負擔程度
公式:(家戶年所得中位數/適合購屋家戶年所得)*100

在運用NAR指標時需要特別注意,此指數未考量不動產稅與保險支出、設備支出等,在計算房價時,也只計算既存房屋價格,位包含新屋價格。

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表2 美國房價負擔能力指數與房價所得比
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資料來源:National Association of Realtors,本研究整理
註:2009年資料為2009年10月資料。
     

從上表2可以看出,美國在2006年房價最高時,房價負擔能力為107.6。以當時的房價與所得計算約為3.9倍,房貸支出佔所得比例為23%。而2009年10月時,房價所得比只有2.9,房貸支出佔所得比例為15%。以台灣媒體方式解讀,美國人平均只有2.9年不吃不喝就可以買到一間房子。

      依據內政部營建署發布的97年第四季住宅需求動向調查報告(表2),台北市的房價所得比10.2倍顯然比其他縣市(5.3-6.7倍)高出許多,也高出美國的標準2.9倍許多,且房貸支出佔每月支出更是高達43%。該調查報告中房價所得比資料是透過對銀行的問卷調查,透過個別已購屋者的房價與所得,計算其房價所得比,依排序後取其中位數。該報告的房價所得比資料的樣本代表的是該季購屋者的房價所得。


       另一方面,從家庭收支調查的平均家戶所得可以看出若以全部家戶的角度出發,台北市的平均家戶年所得(163.5萬)明顯高出其他縣市(115.7-122.2萬)。兩種資料配合下,台北市的房價絕對值相對其他縣市高出許多。但從表3可以看出即使以平均家戶所得的50%來支付房貸,可負擔的房價顯然不及媒體注目的台北市這一兩年新推案的主力。特別這一兩年新推案中動輒一坪超過60萬,每戶超過40-50坪的,總價超過2000-3000萬的新成屋或預售屋,顯然超過台北市一般家戶可負擔的能力。

 
表3 住宅需求動向調查之房價所得比與房貸支出佔每月所得比
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資料來源:住宅需求動向調查,97年第四季
表4 主要都會區家戶所得與推估可負擔房價                                 單位:萬元
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資料來源:家庭收支調查,本研究整理

三、差異性房價負擔能力指標(Variant Housing Affordability Index)

        如果我們要知道到底有多少家戶可以買得起現在市場上所提供的主流住宅,哪我們就必須要利用差異性房價負擔能力指標。也就是說以家戶的角度出發,計算有多少比例的家戶買的起市場主流住宅商品。計算差異性家庭負擔能力指標需要的資料為完整的家戶收入分布與該地區中位數房價。計算方式大致如下:
1. 調查或蒐集該地區買賣成交房價中位數。
2. 依據房價中位數,並假設在一定頭期款、付款年期與每月住宅支出比例,推算適合購屋的家戶所得。
3. 調查或蒐集所有家戶的所得資料,並將家戶所得從小排到大,形成一個所得分配。
4.將適合購屋的家戶所得與實際家戶所得分配相比。
5.計算大於或等於適合購屋家戶所得的家戶數,及其佔所有戶數的比例。
美國在進行這項指標計算時,假設在20%頭期款、30年貸款下,計算有多少比例的家庭可以負擔中位數房價。此一指標介於0到100之間,當此指標等於50時,與NAR HAI等於100時的意涵相同。
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四、住宅機會指標(NAHB-Wells Fargo Housing Opportunity Index)

       如果我們想了解市場上現在的住宅價格是否普遍偏高,偏高的比例有多少,主流一般家戶是否能購買市場上的住宅而不感到負擔過份沉重。那住宅機會指數提供給我們另一種有用的資訊。計算住宅機會指標需要為完整的不動產買賣價格資料與該地區中位數家戶所得。計算方式如下:
1. 調查或蒐集該地區家戶所得中位數。
2. 依據家戶所得中位數,並假設在一定頭期款、付款年期與每月住宅支出比例,推算可負擔的房價。
3. 調查或蒐集所有不動產交易價格資料,並將房價從小排到大,形成一個房價分配。
4. 將家戶所得中位數推算可負擔房價與真實房價分配比較。
5. 計算等同或小於可負擔房價的房屋數,及其佔所有買賣不動產的比例。

    
      美國全國建商協會(National Association of Home Builder)與富國銀行(Wells Fargo Bank)共同編制的HOI指數之定義為「該地區中,中位數所得家庭所能攤分的該月出售房屋總額」。也就是中位數家庭可以負擔得起的住家比例。

       本指數計算所需之中位數房價資料來自HUD定期公布的都會地區中位數房價資料,交易金額資料則來自官方公布之交易記錄與私人公司。


       此指數假設10%頭期款,30年固定年期固定利率貸款,有效利率則由富國銀行融資部所提供。稅捐與保險費用是由NAHB自統計局公布的都會區資料估計,並假設28%之合理房價支出。
HOI是一個都會區每月實際交易的房屋,所負擔的成本低於或等於28%之中位所得的比例,計算結果會介於0至100。本指標為50時的市場狀態等同於NAR HAI等於100時。
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五、台北都會區的房價是否偏高:從三種房價負擔能力指標比較來看

        台北都會區房價是否偏高爭議很多,到底是全面房價偏高,還是局部地區,比例到底有多少。一方面要問房價偏高的住宅有多少,另一方面也要問買不起的家戶有多少。最好還能了解首購者的房價負擔能力是否偏低。
       如果我們把上述三種指標通通計算出來,似乎較能讓大家看到完整的圖像(表5)。但要能計算出上述三種指標,顯然在房價與所得分配得資料面上要有很大的改進。就下表6整理台灣國內定期已發布資訊,顯然有很大的一段差距有待政府部門在資料蒐集與指標編制上改進。
表5 三種房價負擔能力指標所需資料與政策意涵
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資料來源:本研究整理
表6 目前台灣定期發布與房價負擔能力相關統計報告
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資料來源:本研究整理

六、建構台灣房價負擔能力指標之建議與資料來源

        內政部營建署近年來透過整體住宅政策實施方案大力推動住宅資訊的建值與發布。針對上述美國的幾項指標,建議可以透過下表所述的分類與資料來源逐步建置台灣的房價負擔能力指標,以定期發布,作為各界共同認定標準與討論依據。
表7 台灣建構房價負擔能力指標應蒐集資料及其可能來源
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資料來源:本研究整理