為何台北市的房價不會下跌?

       經濟學人雜誌從2004年開始提出房價偏高的警訊,但是一直到2008年英國與美國房價才逐步下跌。但有許多國家房價至今仍然維持高檔。從國內外經驗看來,房價泡沫化的價格修正方式或時間很多樣,許多國家或地區的實際房價遠高於由所得與租金所推估的房價,但高房價現象存在多年卻不會下修。使得許多人無法認同房價泡沫化的理論,或認為房價根本只漲不跌。


       台灣這一波房價上漲的原因,常被提到的原因包括:超低利率使得游資多、融資資金成本低、兩岸政策不斷創造陸資、台商回台的資金行情效應、都市更新政策創造中古屋與新成屋市場的比較效應。本文認為台北市的房價短期內(國外經驗可能時間不短)不會依照基值調整可能有以下幾個原因:


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圖一:美國、英國、西班牙房價對租金比例變動趨勢
資料來源:Dec 30th 2009,The Economist print edition



一、投資客的合理房價評估方式與自住客不同

       依據97年第四季的住宅需求動向調查,96年至97年間投資客比重約佔整體市場比例約20%。其中以台北市投資客所佔比例相對較高。因為該調查報告以問卷方式進行調查,對於新成屋、預售屋等投資客比重較高的市場較難以接觸,因此實際上的投資客比重可能會更高。


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      上述對於房價偏高的分析基本上都是基於長期自住的角度出發,但這樣的分析架構可能不適用於投資客身上。投資客與自住者對合理房價評估可能存在以下幾種差異:


1. 持有時間不同,導致持有成本結構完全不同
      投資客又分為兩種形式,其一是出售賺取差價,另一種是出租經營。依據住宅需求動向調查台北市的投資客又以前者為主(54.5%),但該調查較缺乏新成屋與預售屋管道,因此實際該類型投資客比例可能會更高。如果是賺取差價型的投資客持有時間短則幾個月,長則1-3年。


       這麼短的持有時間,儘會考慮頭期款、融資的利息成本(通常不需要付本金),投資客要支付的成本顯然與自住型需考慮非寬限期的利息與房價本金的部分不同。
2. 籌資能力、融資能力、議價能力不同
      投資客在籌資能力、融資能力與議價能力顯然與自住客有所不同。投資客有不少自有資金以外,可能會與許多金主結合,在金主同意的報酬率下操作投資行為。


      許多投資客因投資金額大,因此對銀行的融資能力與建商的議價能力相對高於一般自住客,因此相對可以降低其資金成本。
3. 目標不同
對於投資客與自住客的最大差異可能是目標的不同,對於出售賺取差價的投資客,合理的房價在於下一個買方出價達成他預定的投資報酬率就可以稱為合理房價,因此對投資客而言沒有合理房價沒有偏高的,只有偏低的問題。


二、市場熱絡時投資客族群的增加

1.不同所得家戶可支付房價能力顯有不同差別
      對不同所得的家戶而言,房價是否偏高的答案顯然有很大的不同。下表5依據97年台北市家庭收支調查報告中,將台北市戶數區分為十等分對應其每戶平均年收入。在同一家戶所得支出比例、貸款成數、房貸利息等相關條件下,可負擔房價依據下表兩種情境推估,所得最高等份的家戶可以負擔最低等份的7.6倍,是平均所得家戶的2.3倍。而當所得愈高的家戶其可能取得的房貸條件可能相對更好的情境下,或更願意支付較高比例的所得作為投資不動產的情境下,以情境二最高所得家戶而言,可負擔的房價可以是最低所得的13.2倍。
2.當房市熱絡時高所得家戶可能成為投資客
      近年來所得分配不均的現象有逐年變高的情形,但一般相信家戶擁有總資產的分配應該更不均勻。此一現象也反映高所得家戶理財能力或對不動產投資的比重應該於一般家戶。另一方面不管哪一個市場變熱時,總是會吸引許多的菜籃族或非專業投資客的進場。但一旦由自住客變化為投資客時,對合理房價的看法就可能如同上述有所不同,其所能負擔的房價就會遠超過下表5所推估的數值。


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三、投資客的影響力與自住者不同

 
1. 投資客購買房屋比例大於投資客比例
       投資客對合理房價的評估基礎與自住者不一樣,但更重要的是投資客對市場的影響力也與自住者有顯著的不同。上述住宅需求動向調查報告顯示已購屋者中的受訪者投資客佔整體購屋者的比例約在20%上下。但如果看的是投資客購買的房屋數量佔整體交易比例可能就會很不相同,因為投資客往往在一年內可能不只買一間房子。


       到底整體市場有多少的房子是由投資客所購買,這樣的數量可能很難清楚統計,但財政部或許有答案。財政部於95年12月29日發布09504564000號令規定,個人如以營利為目的,購買房屋或標購法拍屋再予銷售且符合一定要件者,自97年1月1日起應依法課徵營業稅。個人每年度銷售房屋(含法拍屋)達6戶以上者,(排除自用住宅用地、受贈取得及繼承取得之房屋),將先行納入97年度稽徵機關之查核範圍。至個人銷售房屋若不符合前項要件,仍屬個人財產交易所得,應依規定報繳綜合所得稅。[i]


       上述號令中6戶的標準財政部並未清楚說明,但可以看出投資客對市場的影響力應該遠超過上述影響的20%。投資客購買房子的比例或數量,理論上是可以透過一定的界定方式加以概算,例如:一年內買進又賣出的房子,同一個人在短期(三年內)買進又賣出、被持有兩棟以上房子的人所購買的房子等等。而這樣的資訊或許可以作為財政部評估對投資客課稅的一種評估基礎。
2. 投資客對價格的影響力
     專業的投資客不僅議價能力高,同時有創造或發現價格的能力。市場上常見對投資客在價格上的影響力有幾種形式:

  1. (1) 與仲介合作:仲介追求的是快速成交,而不一定是尋求最高成交價格。因此許多仲介會與投資客合作,推薦具投資價值物件。而投資客購買後,再委由仲介再行尋找下一手買方。當然同一物件第二次出售價格會比第一次高出許多,至少要包括兩次的仲介費用、相關交易成本與投資客的利潤。
  2. (2) 與建商合作:一些投資客集結後,可以跟建商以團購方式將整批新推案,以接近包案的方式,讓建商創造快速的銷售佳績。讓市場上注意該個案,吸引搶購氛圍後,再以較高的價格出售由投資客所購置的房屋。第一次投資客購買的價格比較接近批發價,第二次出售的價格則必須考慮投資客的利潤與一窩蜂搶購所創造的熱銷價值。這種投資手法所創造的價格不能不說投資客真的具有發現價格的能力。

四、持有成本低使得屋主惜售

      屋主在房市熱絡上漲時不僅會產生比價效果,通常會搬出區位理論來合理化自己的開價,也就是中古屋與附近新推案的房價比較,相對就會拉高中古屋市場的售價。屋主也同時容易出現惜售的現象,可能是會認為可以賣到更好的價格,或者是即使下跌也不願意認賠殺出。特別是台灣因為地價稅、房屋稅等實質稅率偏低的現象,使得整體持有成本偏低,更容易使得屋主在議價時具有談判的空間。而國內過去房市波動的經驗通常是急漲但緩跌,且緩慢到可能沒有太大感覺。因此會讓許多人存在一種房價總是會漲的一種感覺。


       對投資客而言,因為在短期內交易,所以出售時可能沒有土地增值稅,這樣的交易成本也相對較低。


      從這一點來看,投資客斷頭殺出退出市場的可能性則相對一般自住或換屋的人有所不同。但相對對市場價格影響也會較大。


五、影響市場熱絡的基本面未改變

       整體景氣未完全變好,利率也未見明確調升時程,使得整體資金成本偏低與游資過多現象,另一方面台灣與大陸之間更緊密的合作,創造兩岸更多合作的議題似乎會持續擴大。這些基本面的議題似乎短期內仍然不會改變,再加上如果沒有針對性的信用管制,那投資客的資金成本仍然不高時,那預估市價價格要因為偏離自住者的平均所得而即時下修,可能就不是那麼容易。



[i] 資料來源:財政部稅務入口網