房價太高、民怨第一名?

      為何股市上漲,萬民歡騰,但房價太高卻成為民怨第一名。股市與房市對民眾意義顯然不同,資產價格上漲後的影響也不同。在2010年1月的財訊雜誌中,謝金河「 我看台灣天價豪宅現象」一文的許多觀點相當有趣,代表了特定族群的看法,也反映了一些常見的誤會,更重要的是忽略了為何民怨高漲的原因與政府干預的正當性。


謝金河該文的兩個主要論點:
1. 目前台灣房屋自有率已高達87%,也就是說該買房子的人都已經買了,加上過去二十年台商大舉西進,台灣人口不再成長,因此房地產市況不再出現八零年代全面大漲的盛況。
2. 到目前為止,台灣房市的上漲只有點的現象,還沒有形成面的發展,主要的關鍵是過去二十年來,台灣的經濟停滯不前,部分原因是中國經濟在八九年後快速崛起,台商掀起西進風潮。於是在過去台灣二十年,台灣形成兩種不同族群,一種是類似康師傅魏家、旺旺的蔡衍明家族,或是鴻海郭台銘等電子新貴,他們有如空中飛鳥遨翔在空中,看到地上有獵物,大口咬一下又飛到天空,這是台灣經濟發展的新贏家族群。另一種是跑不出去的「植物人」,他們必須跟台灣土地為伍,更慘的如藍領階層,因為工廠遷移到中國,廣大的中南部很多工廠人去樓空,很多人都失業。在中國經濟蓬勃發展的二十年當中,台灣的贏家很少數,但多數是輸家,於是房市也形成兩種市況,只有贏家要的房子才會漲價,但在廣大的中南部地區的房地產則不漲反跌。




一、不是該買房子的人都買了---被誤導的高自有率

      住宅不僅是商品,更是一種民生基本需求。許多人記得台灣住宅自有率相當高,因此沒有自己住宅的人或家戶可能不會太多,因此或許可以推論基本需求沒有被滿足的人可能不多。但這隱含兩個問題,第一,顯然許多人是被住宅自有率數據給誤導了。第二,人不僅有居住的基本需求,也會有因家戶、工作、所得等不同因素變化衍生的換屋需求,這也應該是基本的自住需求之一。


      依據主計處家庭收支調查報告,97年擁有自有住宅家庭占全體家庭87.4%,如果依此數據,那房價上漲應該會使得大部分家戶因資產價值膨脹而感到高興。但翻開家庭收支調查對住宅權屬「自有」的定義:係現住房屋所有權係屬戶內成員之任何一人或其直系親屬者。


       這樣「自有」的定義的意思其實是房屋被自有的比率,與真實家戶住宅自有率其實不同。其差異是已結婚的年輕人,或想要搬出去自己住宅的年輕人,或者是任何不想要二、三代同堂的人,都會被算成是自有的家戶,但他們實際上不應該算是如此。
實際上的住宅自有率應該會較家庭收支調查報告顯示的87.4%為低,但到底低多少,可由目前正由主計處進行試調的「戶口及住宅普查」 (預定101年對外發布),或由財政部中家戶財產總歸戶的資料(並無對外公布)可以推估得知。另一方面對於因所得或家戶結構改變導致的換屋有多少被房價所壓抑也是值得被探討課題。


二、不是只有兩種人—M型化的誤解與消失的中產階級

       台灣並不是只有國際飛人或「植物人」兩種族群,更多的是中產階級。而且許多中產階級隨工作遷徙到大陸或通勤於兩岸也愈趨普遍。謝文的說法反映媒體過度喜好引用大前研一「M型化」的錯誤觀點[1]。M型化相對適合表現媒體的報導偏好,一方面報導名人購買豪宅,另一方面報導遊民無家可歸。但對於中產階層一般購屋或換屋的財務負擔與經驗則少有著墨。但前後兩個極端實際數量少,但卻相對具有新聞價值。


       一般民調的樣本應該都可以反映家戶所得分配,也就是受訪者比例比較高的是中產階級,亦即高民怨反映的是中產階級對於高房價的態度。房市與股市的參與者顯有有很大不同,股市中有非常多的散戶都是中產階級,但房市熱絡時的參與者,則相對要求的所得門檻則相對高出許多。簡言之,房市是一個相對有錢人才能夠進入的投資遊戲。


      這一波房市上漲的幅度與區位,普遍認為全台北市大部分地區均有明顯上漲,可以說全台北市260萬人,均受到影響。台北縣房價上漲明顯地區主要集中在大新板、大新莊、大新店等地區,其中台北縣387萬人,可能受影響人口約有50%的人受到較大影響,約有190萬人。合計約有450萬人。即使扣掉10%的最高所得族群,相對也代表1/5的台灣人口。這些人大概不是謝文中的贏家與輸家。政府應該好好的估算到底有多少的家戶受到多大的影響,才能提出對弱勢與主要受到影響家戶適當的政策。


三、房市上漲有明顯的負面外部性:不只無法購屋也會影響換屋

      房市上漲相較股市有一個特別的不同,在於會產生比較強的負面外部性。房地產最重是區位因素,因此當新成屋或預售屋市場價格大漲,會帶動周邊地區中古屋價格的上漲,亦即許多中古屋的屋主會出現比價效果。也就是說房價上漲不僅是新成屋與預售屋,同時也出現在中古屋市場。以台北市而言,從2003年SARS之後以來到98年第二季高點時,新成屋、預售屋市場上漲幅度達到71%。房價上漲對屋主是好,但對於想購屋者,特別是所得增加比例不如房價上漲比例的一般受薪階層就不是件好事。


      股市是一個純投資的市場,短期內買進賣出,或者是乾脆不進場。在房市因涉及很大比例的自住使用,在台灣租賃住宅市場不夠發達或房價下修相對緩慢的情形下,在選擇乾脆不購屋的替代選項不夠時,則容易會出現被迫購買相對沉重負擔的房子,這就是房價上漲的負面外部性。

 

四、財富重分配更加惡化,影響社會階層流動

      近年來隨豪宅的興起,開始出現一些綁架特區,曾有朋友開玩笑說,從帝寶出來的每個住戶都是歹徒下手的對象。但更重要的是,依目前房價一般的年輕人似乎很難在台北市購買住宅,或者是一般家戶換屋後,也不容易在台北市買到相同品質的新住宅。雖然有人會提出台北都會捷運相當便捷,短期買不起台北市住宅,那就到台北縣就好了。如果這樣持續發展,會不會使得台北市與台北縣特定地區就成為一種特區。雖然這種情形發生機率不高,因為大部分的家戶並不會經常購屋或換屋,但房價上漲的過程,會使得財富分配不均(一般認為比所得分配不均更嚴重)的情形更為嚴重,亦即少部分的高所得者比較容易參與房價上漲的投資與獲利,大部份的中低所得者因缺乏進入該市場的資本,則無法進入,相對累積財富的機會與數量相對較少,進而影響整體社會階層的流動。財富分布的不均與社會階層流動可能性的降低,一方面是凸顯遊戲規則的不公平,另一方面是減少人民積極努力的動力,而這些都是容易激起民怨的原因。


      上述分析不是要做為政府干預房市的正當性,重要的是藉由分析民怨高漲的原因,進一步推估受影響家戶的數量與評估受影響的程度,以作為適當的對應政策的選擇與推動。



[1] M型化論述的錯誤主要是將常態分布的右端長尾集中效果所造成,此一錯誤國內早有人於網路提出,可參考M型社會是造假的 - 所得分配是L型化而非M型化沿街叫賣的「M型社會」。但其簡化說法及與媒體報導偏好分配之吻合,仍為國內媒體所偏好之流行語。