空屋如何活化?房屋所有權人為何不願意當房東?



高房價成為十大民怨之首,但因住宅市場機制不健全,同時卻有大量空餘屋閒置,造成社會資源浪費的不合理現象。

空屋如何活化的首要問題在於尚未形成政策共識,特別是缺乏如高房價引發無力感、剝奪感之政治問題。但台灣高空屋率與高房價現象實為相同市場結構所形成問題,若能改善以下政策結構問題,將可有效改善大量空餘屋問題,亦可同時對高房價問題產生明顯抑制效果。

最主要政策結構問題在於低持有成本促使房東寧願等待出售獲利也不願出租。低持有成本包括地價稅稅基偏低、房屋稅稅基偏低、適用自用住宅條件過於寬鬆。申報地價約僅佔實際土地市價間的1/4不到,房屋稅的標準單價逾30年未調整,致使其標準單價約僅佔實際建築成本的1/5。而自用住宅優惠居住面積(91坪)遠超過實際居住水準2倍,同一家戶只要符合規定也可以擁有多處自用住宅,且連違規使用之工業住宅亦可適用自用住宅優惠稅率。目前臺北市、新北市政府已積極反應不同行政區間房屋街路等級調整率應有之水平公平,但上述標準單價與申報地價則為更基礎嚴重之問題。



房屋持有稅負之改善為具體可行之政策建議,一來房屋必定為屋主持有,不會有證所稅、奢侈稅需要交易才能課稅問題,二來可以針對非自用住宅部分優先或分離處理(適用自用住宅地價稅土地筆數約僅佔總納稅土地筆數的31.6%,但稅收貢獻僅占6.7%),可以達到大幅增加稅收,但僅針對資產較豐之少數階層產生政策效果。 

建議若要獎勵政策有效之前提,必須先改善上述房屋持有成本之外,同時也應改善現有實價登錄制度獨漏自行租賃問題。所以建議財政部應先提出目前依法納稅房東數量與比例資訊,作為房東逃漏稅問題嚴重性與後續政策處理之依據。同時本研究建議比照實價登錄制度推動經驗,於民法425條、平均地權條例第47條、住宅法44-1條等增列租賃價格需實價登錄之法規。此外,政府應比照環保檢舉制度,建立鼓勵檢舉租賃所得逃漏稅之制度,以為租賃所得實價登錄之配套制度。 若上述提高房屋持有成本、租賃所得實價登錄與納稅兩項政策能落實推動,不僅可以有效降低空屋,同時也可以大幅促進租屋市場結構之改變,與促進房價合理化與房屋買賣之流動性。對於中央政府面臨地方財稅努力不夠、稅收不足的問題亦能有實質之助益。此一結構性調整影響,可優先針對擁有兩戶以上之少數屋主,因此對廣大擁有一戶自用之住宅戶或沒有住宅之承租戶,不僅沒有影響,反而會因租賃住宅大增、房價下降,增加更多租屋或換屋選擇。