menu
search

學邑工程技術顧問股份有限公司 學聯不動產資訊顧問有限公司 傅學中建築師事務所 學旅室內裝修設計有限公司

容積移轉是什麼?容積移轉怎麼改變我們的生活?

#容積移轉#都市計畫

發表日期│ 2018.08.24

國內透過容積移轉制度取得政府無財務預算可徵收的公共設施用地

為了提升都市生活品質,在都市計畫中會劃設一定面積的公園綠地、學校等公共設施用地,但這類公共設施所在位置土地產權可能為私有,需要透過市府在都市計畫規劃同時訂定取得方式跟經費來源。

早期地方政府未必以市地重劃或區段徵收等整體開發方式,作為一次性公共設施取得作法,多為徵收方式,但卻未能編列足夠經費取得已列為公共設施使用土地。被劃為公共設施用地地主頂多僅能為從來之使用,不得作為其他用途,在權益上受到巨大衝擊。

公保地問題從1964年開始歷經50年尚未能完成處理,截至105年底統計全台灣各縣市仍有25,762公頃公保地未取得,若以徵收方式取得所需金額至少要7兆元。顯然多年來政府部門並無有效因應與處理方式。

內政部應大法官釋憲要求各地方政府應尋求他法解決公保地問題,1999年發佈「都市計畫容積移轉實施辦法」,開啟容積移轉取得公保地的作法,同步也創造了一個新興且驚人的房地產市場。

容積移轉制度創造新興市場但取得公保地效率有限

從2006年開始截至2016年底,各縣市政府共核准3,764件容積移轉,取得401公頃公保地,總移出容積量達到806.8公頃的樓地板面積。依此取得速率,推估至少要700年以上才有可能完全取得。

容積移轉集中移入特定地區後 造就市容差異及公共設施服務效率下降等新都市問題

容積移轉不僅取得公保地成效有限,且因容積移轉市場未受適當管制與引導,使得上述巨大市場利益未能有效補償原公保地地主,並衝擊都市計畫原有管制強度與造成地區交通壅塞、居住品質下降。內政部在因應監察院糾正後修法,授權地方政府推動容積折繳代金制度。地方政府推動容積移轉全面折繳代金時,卻又面臨已成形的龐大利益市場的反撲。形成一個政策失靈,希望藉由市場來解決問題,但又進一步衍生市場力量影響政策的局面。

我們的觀點

針對公保地的取得除了開源(增加取得財源)、節流(確認現存公保地取得必要性)外,為避免增加新的都市問題,應該深入討論容積代金取得後,部分代金應用作取得移入地區公保地或改善公設水準使用,以降低容積增加之衝擊性。

延伸閱讀

see more