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都市更新!居民在意的問題是什麼?

#都市更新

發表日期│ 2018.08.13

慘痛的花蓮地震經驗,讓全國又重新關切起居家防災的話題。

在大台北都市會區首當其衝的課題就是土壤液化及耐震度不足等議題,前內政部部長李鴻遠雖曾提出防災型都更理念,然大台北地區的老房,究竟都市更新過程中,遭遇什麼樣的課題?居民在意的又是什麼問題,讓都市更新進程緩慢?

到底能不能一坪換幾坪?

在都市更新法規機制尚未建立前,因為合建機制以行之多年,所以在整體老屋換新屋的說明,用合建往往最容易被理解,我出地/房,建商出資,再用各自價值比例分回未來房屋,而民眾對於都市更新已畫上暴利等號,加上過往喊出的『一坪換一坪』口號深植人心,造成幾乎多數民眾都會把『室內坪數換回未來室內坪數一坪』當作基本門檻,但真的有這麼好康嗎?我們必須說明幾個常見迷思

同一塊大餅,扣除建商代工價值後,根據大家持有的都市更新前房地價值比例進行分配

一塊建築基地從拆除到重建,需要向政府申請的行政及審查流程.聘請專門建築師技師費用.拆除房子期間的租金代墊.最昂貴的營建成本,這些金額及流程要一般住戶共同支出金錢及物力,技術及資金門檻相對高,所以機制設計,讓大家較常理解的開發商作為實施者角色,用出資方式投入,再未來的都市更新後房地中,拿回一部分作為他的出資額及報酬。

餅的大小要看未來都市更新後房地的總價值,未來開發的總坪數相同,但在房地產市場較不熱絡、容積率較低、土地價值較低地區,未來更新後的房地市場價值較低,相對營建成本就會顯得較高,原本居民能夠分回較少,在這種情況下自然難以一坪換一坪。

都市更新容積獎勵非萬靈丹,實際獎勵額度要經過政府審查才能確認

都市更新容積獎勵雖然是設計來鼓勵大家辦理都市更新,但是這個憑空創造的容積獎勵值未來會變成實際的樓地板面積,如果貿然給予,會造成過度開發,影響都市環境品質,所以需要經過政府把關審查,用基地的條件跟規劃內容才能夠確定哪些申請項目合不合格,能夠申請多少額度。

但是居民同意書的搜集卻是在這個審議流程之前,實施者(開發商)在請大家同意之前,沒有辦法預測未來的審查結果,而居民認為不告知明確的一坪可以換幾坪,一定就是欺騙,這種無信任基礎的猜忌,也讓都市更新推動增加困難。

你的一坪不等於我的一坪,使用坪數不等於權狀坪數

頂樓林太太認為頂樓加蓋長期有收益,而且都是頂樓使用,頂樓坪數應該計入一坪換一坪,而一樓住戶則認為法定空地都是我在用,應該計入一樓住戶使用坪數中,往往自行膨脹使用坪數為可計入價值比例,而認為可換為更大坪數。

實際上,照公寓大廈管理條例規範,頂樓.一樓法空應屬所有住戶共用部分,本來就不屬於特定住戶,都市更新為了有一致性且具備法定效力的文件作為依據,會以土地登記的面積為準,不應該跟自己的使用坪數混淆。

權狀坪數一樣,未來分回坪數變小了

都市更新前的房子多為平房或公寓,除梯間外幾乎沒有公共設施,都市更新後因為蓋更高的大樓,因應國內建築法規規定,需要有一定的梯廳.避難空間及逃生梯等,公共設施比例增加,讓室內實際坪數會比更新前小,所以造成部分居民認為即便住宅品質提升,犧牲了室內使用空間對其無吸引力。

如果有建商來問我家要不要都市更新,我該....

1. 只是在都市更新階段不代表一定要做都市更新,急著跳腳對於權益沒有幫助,應該先確認建商過往風評,同時向所屬縣市的都市更新主管單位,了解這個都市更新案的進度.確認自己在都市更新應享有的權利義務。

2. 都市更新相關說明會踴躍參加,讓說明者儘量多說一些都市更新資訊,資訊越多越有利。急著打斷發言,反而獲得資訊量少。

3. 搜集住家附近類似住宅中古屋的成交價格和附近預售屋成交行情,作為判斷建商資料的基礎,若認為落差過大可向其詢問。

4. 都市更新後分回住宅是否需要背負貸款,該貸款是否是自己能夠負擔得起。若賣出的獲益是否足以另行購買自己想住的住宅。

5. 若不願參與都市更新,要明確填寫意願書表達不願意參與。若察覺有異,也可以向都市更新主管機關確認意願書格式是否正確,以及法定繳交期間,不是對方一提出就必須馬上下判斷。