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我國精確計算住戶持有住宅率之難題

#住宅自有率

發表日期│ 2018.08.24

住宅自有率 (Homeownership rates, or owner occupied housing rates. 亦有稱自有住宅率) 是台灣學術界或媒體界普遍使用的名詞。然而直接解讀文字上的意義容易被誤導為以「宅」為統計調查方式之型態,亦即住戶在調查時會被問到:"所住的房子是自有?承租?或借住?" 而這樣的對答會忽略房屋所有權不是住戶所有,但最後仍歸類為自有的數量,最常見者即是不同住的親屬有擁有的住宅,如此住宅自有率便會被高估。

參考美國空屋調查 (Housing Vacancy Survey) 及 OECD (Organisation for Economic Co-operation and Development) 之定義,owner occupied housing 所指的是「住宅所有權屬於居住於裡面的家戶成員持有者 (Dwellings owned by the households that live in them.)」亦即住宅自有率計算之對象應該是「居住成員」,在住宅中居住的人持有才能計入住宅自有率,故更精確的說法可改稱為家庭成員或住戶持有住宅之比率。

臺灣過去每年公布的家庭收支調查或每10年一次的人口及住宅普查,在2010年以前均是以「宅」為調查依歸,當時的定義是:現住房屋所有權屬戶內成員之任何一人或其直系親屬者占總戶數比率,許多學者 (如華昌宜1、彭建文2) 多次呼籲住宅自有率之偏差,因此,在2010年的家庭收支調查與人口及住宅普查同時修正了這個問題。即房屋為經常居住戶內成員之一所有,才認定為自有住宅;若為非戶內成員的直系親屬所有房屋,將不再認定為自有。

在此次調整之後,全國住宅自有率約有3~5%的降幅,當時五都(未升格前)之自有率均因此低於 80% 以下。(詳後表)

表 家庭收支調查、人口及住宅普查調整住宅自有定義後之統計差異

 

家戶住宅所有權屬之定義調整後,自有率比較符合不動產研究者之想像,但依舊有偏高的疑惑。本文概略了解兩大統計調查的方法與定義後,提出自有率難以精確計算之難處,如次:

  1. 無論是人口及住宅普查或家庭收支調查都可能有抽樣之誤差,尤其家庭收支調查之住宅權屬參考度偏低。即便是普查,臺灣亦僅抽選了 16% 之樣本普查區,進行全面訪查,其中軍人、大專以上住校學生、收容羈押人口等非普通住戶之調查對象。而家庭收支調查全國更只抽查不到 1.6萬戶樣本,分配至縣市時已失去統計參考價值。然而較為精確之普查需10年才能更新一次,故臺灣的實質住宅自有率往往有長時間的不準確存在。
  2. 人口及住宅普查所統計之住宅權屬為自有之比率,正確名稱為台閩地區普通住戶之住宅所有權屬,亦即統計對象乃普通住戶(依其定義,普通住戶係指以家庭份子為主體之共同生活戶),故不包含非普通住戶(其定義為二人以上無親屬關係之成員為主體,在同一主持人或主管之下聚居且共同生活者),亦不包含共同生活者(經常居住在同一住所,且吃住均在一起)。如此,有非常多的都會單身青年、共同住宿或被安置之家庭或個人等都未被計入,而這些人往往是購屋負擔能力相對低者,也造成社會大眾對臺灣高住宅自有率之不信任。
  3. 然則無論是國內外對於住戶持有住宅率之計算,往往僅能針對普通家戶進行調查。以日本土地統計調查為例,其對於住宅自有(持ち家)之估算乃以家庭(世代)為標的,排除了無親戚關係之共同生活者之居住型態(例如事務所、廠房、公司宿舍等)。易言之,共同生活者視為1戶或2戶?私人宿舍之房東持有住宅是否算自有?這些計算都有爭議之處,因此,這也說明了非普通家戶納入之困難度。

以現行的調查方式與定義來說,住戶持有住宅率之數字已逐漸導正,但無法年年更新是可惜之處,因隨著房價之變化與青年購屋態度之轉變,自有率會有明顯的波動,臺北都會區甚鉅,希冀台灣可以建立更完整且常態性的調查或推估方式。

 


華昌宜,2010,揭開高住宅自有率的真相,中國時報
彭建文、王佳于,2005,不同縣市住宅自有率差異原因分析,台灣土地研究Vol. 8, No.2 pp. 1~20