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老舊公寓加裝電梯困難如何解

#加裝電梯

發表日期│ 2018.09.12

台灣有接近70%的住宅是屬於透天及五樓以下沒有電梯的公寓,而在107年3月,台灣老年人口比例也首次突破14%,已經正式邁入高齡社會。因此有許多家庭面臨家人老了、膝蓋不好、上下樓梯很痛苦,不知如何處理的問題?

如果家庭經濟條件餘裕,可考慮搬到有電梯的大樓。如果沒有急迫性、位於高房價且有市場動能地區,可考慮透過都更或危老重建方式拆除重建有電梯的大樓。但多數人不一定有錢可以買新房、有機會可以等待拆除重建。市場與政策上提供其它幾種解決方案,讓你可以繼續居住在原有房子又可解決上下樓梯的困難,包括:裝設樓梯附掛式昇降椅、租/購爬梯機服務、裝設電梯(昇降機)。

資料來源:本研究整理

照片來源:泓電樓梯昇降椅http://www.hdac.com.tw/、http://news.ltn.com.tw/news/local/paper/751631、http://news.ltn.com.tw/news/local/paper/916522

 

從使用便利性來看,樓梯附掛式昇降椅、爬梯機單次只能一人使用,且操作上遠不如電梯方便與直覺,且電梯能同時提供多人使用,除能協助高齡者上下樓之外,身障者、孕婦、親子(需攜帶娃娃車出門家庭)、因意外造成短時間步行困難者,都能因裝設電梯而受惠。在環境許可的條件下,從便利性角度顯然裝設電梯應該是多數家庭的第一選擇。

從中央政府到各地方政府從民國100年左右就開始積極推動補助、輔導有意願社區加裝電梯。同時進行了許多法令鬆綁、也在許多縣市成立專門輔導團隊,但老舊公寓加裝電梯成效依然不高,本公司在臺北市、新北市多年來也多次協助地方政府與中央政府輔導社區,檢討老舊公寓加裝電梯面臨總總問題。本文從老舊公寓加裝電梯可能面臨的四個核心問題:空間不足以安裝最小型電梯、一般電梯難以符合老舊公寓基地特性、同意比例與同意權問題、經費分攤問題等難題與目前正發展研究與法令鬆綁趨勢。

 

一、空間不足以安裝最小型電梯

加裝電梯首先要考量是否有充足空間可供裝設,以及裝設之後是否會影響原有逃生避難空間大小。雖然《建築技術規則建築設備篇》修正民國100年2月27日修正生效前領得使照之五層樓以下公寓大廈裝設昇降機者,得依《建築技術規則建築設備篇》第55條第2項規定,免計入相關樓地板面積檢討(12M2)、放寬鄰棟間隔、前院等距離限制以及所增加之屋頂突出物,不計入水平投影面積等規定放寬。但是仍有許多建築物仍面臨空間不足無法裝設問題。最常見空間不足類型有以下幾種:

1. 建築物過度靠近建築線,深度不足以安裝昇降機

最小3人座的一般電梯外車廂尺寸需要150cm*150cm,且需要挖設約1.2~1.5m深的機坑,但許多老舊公寓基地並無法提供一個可以符合上述尺寸的空間來裝設一般電梯。雖然內政部104.3.9內授營建管字第1040404674號函,針對既有五層樓以下公寓大廈,其第二層至第五層均供住宅使用者,依建築技術規則建築設計施工編第55條第2項規定申請增設昇降機時,得採用中華民國國家標準CNS14328個人住宅用升降機,並依建築物昇降設備設置及檢查管理辦法取得建築物昇降設備使用許可。但個人住宅用升降機最小外車廂尺寸仍需要120cm*120cm。

一般昇降機尺寸類型表

註:預估總工程費含昇降機安裝、施工及設計監造等費用

資料來源:各縣市政府鼓勵裝設電梯之推動策略研究(2016),P38;原始資料:新北市都市更新整建維護老舊公寓增設電梯說明簡報

 

個人住宅用昇降機尺寸圖說

資料來源:增設昇降設備操作及案例;小金井電梯;川凱電機股份有限公司

 

為什麼老舊公寓所在基地經常找不到充足與適當空間來加裝電梯,與建築設計規則對於冬季日照線、建蔽率規定有一定的關聯性。大多數老舊公寓可以加裝電梯的位置不外乎是一樓樓梯至大門口之間、大門口與建築線之間、後面樓梯等等位置。最常見或最優先評估位置是以一樓樓梯至大門口與大門口至建築線之間為主,但因為台灣《建築技術規則》中對於冬季日照線規定遠較日本規定寬鬆,導致許多公寓從一樓樓梯至大門口與大門口至建築線間的距離無法足以加裝電梯[1]

增設昇降機位置可行性之分析(以常見雙併式公寓為例)

資料來源:無機坑式無障礙昇降設備可行性之研究(2017),P49。原始資料:王順治(2013),p8。

 

2.加裝電梯後,門口寬度不足120cm,不符現行《建築技術規則》之規範

《建築技術規則》建築設計施工篇第90條規定:「直通樓梯於避難層開向屋外之出入口,寬度不得小於一‧二公尺,高度不得小於一‧八公尺」。唯目前老舊公寓常見的大門寬度僅有180~220cm。若裝設一般電梯甚至是個人住宅用電梯後,剩下門寬僅有90~110cm,相對就不符合建築技術規則所定之120cm。

依據內政部建築研究所106年委託進行之「無機坑式無障礙昇降設備可行性之研究」顯示,許多老舊公寓其樓梯寬度僅有75~90cm,相對低於大門寬度。該研究並依據《建築物防火避難安全性能驗證技術手冊》進行防火避難時間模擬,顯示若加裝電梯後大門寬度若不低於原有樓梯寬度時,其防災避難時間並不會受到加裝電梯的影響[2]。雖經多次邀請消防、建築專家座談,主管機關仍未鬆綁建築技術規則之規範。唯內政部建築研究所於107年針對此一問題,特別又進行「既有建築物增設電梯之避難層出入口寬度檢討研究」專案委外研究,希望透過個案進行更詳細的老舊公寓加裝電梯的模擬,分析加裝電梯對於逃生時間之影響,作為主管機關是否鬆綁法令之依據。

 

二、一般電梯難以符合所有老舊公寓基地條件

一般昇降機與個人住家用昇降機均需要設置1.2m~0.55m深度的機坑,但因老舊公寓可設置電梯位置有限,設置位置可能面臨有地樑、地下室等問題,難以設置機坑。唯歐洲各國早已發展出接近無機坑之昇降機,且已有歐盟安全標準(EN81-41)與認證機制。

英國EN81-41昇降機規格及裝設案例說明表

資料來源:各縣市政府鼓勵裝設電梯之推動策略研究(2016)P43。原始資料來源:英國The Personal lift- Eco600 Cabin Lift產品介紹文件

 

內政部建築研究於105年進行「各縣市政府鼓勵裝設電梯之推動策略研究」,不僅蒐集歐盟現有無機坑設備案例,也將該類設備的安全標準(EN81-41)加以翻譯。此外也針對國內已有相關無機坑設備進行蒐集,發現國內早已有廠商生產類似或已取得歐盟安全標準認證之無機坑昇降機,且早已大量供市場使用。唯國內主管機關在內政部建築研究所完成翻譯後,並未參考該安全標準,轉換為國內之國家標準。

國內廠商進口、自行生產類無機坑式昇降設備

資料來源:各縣市政府鼓勵裝設電梯之推動策略研究

 

三、經費分攤問題

套句有錢人常用的名言,「錢能解決的問題都不是問題」,加裝電梯面臨的經費問題相對也是屬於所問問題中較能克服的問題。加裝一座電梯,包含電梯本身、外車廂與外部結構、原有建物的外牆切除與通路連接與重新裝修等等設計、施工等所有費用,依照不同電梯設備、建物樓層高度、外牆整修程度費用差異甚大,以一般四五樓老舊公寓加裝電梯較常見總經費約在300-500萬元之間。除中央政府最高補助100萬元及最高補助比例45%[3]之外,臺北市政府最高補助200萬元及最高補助比例50%[4]、新北市政府最高補助比例50%[5],最高補助金額1000萬元。但社區除了向中央或地方政府申請補助之外,另外還是需要由住戶個別出資負擔。因此常見的經費問題包括:

1. 1樓不願意出資

一樓住戶因完全不需使用電梯,二樓住戶通常也會覺得僅需爬一層樓,增設電梯意願不高,即便同意增設電梯也常有不願出資情形。實務上經驗,通常是同意書與費用分攤問題分開處理,為達一定同意書門檻,一樓住戶通常不會出資,僅需出具同意書。

2. 不同樓層願意分攤費用不同

二樓以上住戶可能會依據樓層高低,設定不同出資比例,愈低樓層住戶可能出資比例愈低。實務上也有不論樓層高低,出資比例相同者。

對於一、二樓出資意願偏低之處理方式,通常是說明裝設電梯對其好處,加裝電梯時,同時會因電梯及附帶梯間面積屬於可登記產權面積,平均每個樓層可能會增加1~2坪以上面積。以臺北市、新北市老舊公寓動輒每坪30-50萬,若每戶能增加1~2坪,未來轉賣時就會增加30-100萬的增值空間。因此若以出資比例作為實際登記面積依據,則相對低樓層意願將會大幅增加。

 

四、同意比例問題

原本增建電梯時需依照「建築法」規定申請建築執照時,應取得同一使照之全部土地所有權人之證明文件,也就是要全部所有權人均需同意。一般公寓大廈經常會有非住戶地主(出租、閒置、長期出國)的現象,因為非經常居住對於加裝電梯相對無需求感,因此不一定願意提供同意書。另一方面同一使照可能是一幢一棟、一幢多棟、多幢多棟建物,若非屬一幢一棟,就會出現僅有其中一棟加裝電梯,但需要其他棟或其他幢所有權人同意情境,但其他棟或其他幢建物所有權人因根本無法使用該電梯,也常會不願意提供同意書。

內政部於104年2月12日訂有「五層以下公寓大廈於共有土地增設昇降設備應檢附土地及建築物權利證明文件作業規定」,明定申請建築執照時,其土地或建築物共有部分的權利證明文件,僅須共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意,應有部分合計逾3分之2者,其人數則不予計算。

上述內政部作業規定對於同意比例門檻已屬重大突破,可以解決100%所有權人同意的問題,但對於一幢多棟、多幢多棟的土地所有權人眾多,實際上所有權人互相不認識的情況比比皆是,要取得他人同意書仍屬不易。臺北市曾有一例一幢兩棟的申請案例(如下圖所示),甲幢建物擬增設電梯,惟同意比例計算係包含乙幢住戶(為不需出錢且不使用電梯住戶),而甲幢與乙幢為同一使用執照並為同地籍編號之建築物,同一執照建號多達94位所有權人,即使放寬相關建築執照申請門檻,一幢多棟或多幢多棟建物型態,仍難以達到申請。

臺北市實際申請案例困境圖示

資料來源:臺北市都市更新處

 

依據目前都市更新條例修法草案中,針對整建維護(含加裝電梯)已有條文明確放寬僅需以該幢或該棟建物所有權人作為同意人數機算基礎。目前都更條例修法草案 第三十七條,依第七條規定劃定或變更之都市更新地區或依第四條第一項第二款、第三款方式處理者,其共有土地或同一建築基地上有數幢或數棟建築物,其中部分建築物辦理重建、整建或維護時,得在不變更其他幢或棟建築物區分所有權人之區分所有權及其基地所有權應有部分之情形下,以辦理重建、整建或維護之各該幢或棟建築物所有權人人數、所有權及其基地所有權應有部分為計算基礎,分別計算其同意之比率

若未來該條文通過後,將有望可以解決一幢多棟或多幢多棟之同意比例問題。唯需循都市更新程序送審後才能申請建築執照,不能依照一般建管程序直接申請建築執照。

 

綜合上述分析,除了最基本的電梯所需最小安裝面積空間之外,其餘均有朝向正面發展趨勢,依照目前研究與修法趨勢,在空間面上,建築技術規則對避難層開向屋外出入口之規定,若經嚴密逃生避難模擬後,可進一步討論是否放寬出入口寬度之可能性。而在同意權人與同意比例上,若未來都市更新條例修法後,具有同意權的人將會相對較符合實際使用者。另外是否能參考歐盟EN81-41標準,訂定國內類無機坑昇降機國家標準,作為安裝市場已有產品之依據,則需要主管機關積極推動。

 


[1] 參考自無機坑式無障礙昇降設備可行性之研究,P46

[2] 參考自無機坑式無障礙昇降設備可行性之研究,P59

[3] 內政部營建署,一百零七年度原有住宅無障礙設施改善先期計畫申請補助作業要點

[4] 107年度臺北市協助老舊建築物更新增設電梯補助申請專區

[5] 新北市都市更新整建維護老舊公寓增設電梯說明