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擁有幾間自用住宅是合理的?

#自有率#房屋稅#住宅政策

發表日期│ 2018.09.17

現行法令上未限制一個家戶可以擁有的住宅數量,但無論是房屋稅、地價稅等不動產稅,對於自用住宅給予相對優惠的稅率,且多有處數限制(依照房屋稅條例第五條授權各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。),反映現有不動產政策傾向不鼓勵家戶大量擁屋。

但現實生活面真的未必是一戶或一人僅有一住宅的情況,而一家戶擁有幾間自用住宅才是合理的呢?在閱讀本文之前,可以先算算自己家中擁有的房屋數,你認為一個家戶擁有自用幾間住宅是合理的?若拿同樣的問題詢問周遭親友,會發現每個人的答案常與自己家庭擁有房屋數量有很高的關聯性,這樣的答案似乎難在租稅或政策公平面站的住腳。若從住宅政策思考方向出發,本文認為宜從政策變革影響幅度、租稅公平、包租代管政策等三個角度檢視自用住宅稅率合理的設定方式。

    

一、全台擁有3戶房屋以上的家戶數約91萬戶約占10.9%,而現行法令中,房屋稅自住標準認定為每個家戶擁有超過4間房屋時,稅率才會提高

依據財政部統計處研究員楊子江(2016)的研究,全台灣847萬戶籍戶(2014年資料)中擁有4 戶房屋以上的家戶數40萬戶約佔4.8%,擁有3戶房屋以上的家戶數約91萬戶約占10.9%。

表1 歸戶後之戶數及人數統計—按持有房屋數分按-戶籍歸戶2014年

單位:萬戶;萬人;%

戶內人口數 戶籍數 佔比 戶內人數 佔比 戶內有屋人數 戶內多屋人數
總計 847 100.0 2,233

100.0

719 21
0戶 263 31.0 520 23.3 - -
1戶 351 41.4 942 42.2 351 -
2戶 141 16.7 438 19.6 197 -
3戶 51 6.1 177 7.9 87 -
4-10戶 38 4.5 146 6.6 78 18
10-100戶 2 0.3 10 0.4 6 3

資料來源:楊子江(2016),我國住宅房屋持有及交易簡析,中國統計學報(54)

然以臺北市房屋稅徵收自治條例第四條為例,北市房屋稅依房屋現值,按下列稅率課徵之:一、住家用房屋:(一)供自住或公益出租人出租使用者,為百分之一點二。(二)持有本市非自住之其他供住家用房屋在二戶以下者,每戶均為百分之二點四;持有三戶以上者,每戶均為百分之三點六。

該法規中「供自住或公益出租人出租使用者」所適用的稅率是最低的,但如何認定前述法規中的「供自住或公益出租人出租使用者」呢?答案在財政部所定「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」第2條中,該條文把個人所有之住家用房屋屬供自住使用者,定義出三種條件:一、房屋無出租使用。二、供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。三、本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內。在數量面的條件,已清楚劃分出同一家戶在全台擁有超過4戶以上房屋,在稅法上才會被視為擁有非自住房屋。

在前述標準訂定的2014年,時任臺北市副市長張金鶚與財政部部長張盛和於雙張首長曾公開會晤討論房屋稅,雙張針對自用住宅戶數標準應以2戶還是3戶為限,曾有一番討論,最終以改革能上路為優先考量選擇較寬鬆版本。

其後,張金鶚教授在一次演講中回顧臺北市該次房屋稅稅改經驗,提到理論上對80%以上有利、對20%不利的改革應該就可以推動(若自用住戶僅能以2戶為限時已佔所有家戶的89.1%(含沒有持有住宅家戶數),但在台灣政治現實環境下真正能推動的改革,必須降低至對98%有利、對2%不利的比例才有可能落實。(自有住宅以3戶為限時,擁有超過4戶以上的家戶僅佔4.8%。)

 

二、出租給238萬無自有住宅家戶的租賃住宅適合以自用住宅稅率課稅嗎?

依據財政部統計處研究員楊子江(2016)的研究,從戶籍資料與房屋稅籍資料勾稽後歸戶統計,顯示台灣有佔31%、263萬的家戶並沒有擁有房屋,對應整體住宅自有率69%[1]。擁有一個家戶的家戶數約佔41.4%,兩者合計72.4%(見表1)。同一研究中改採以按綜合所得稅結算申報戶來歸納統計,算出納稅總戶數594萬戶中,擁有房屋的家戶有381萬戶,代表有213萬戶的家戶未擁有房屋,推算出的整體住宅自有率64%(見下表2)。假設戶籍與綜所稅資料反映一定程度真實的家戶居住狀況,因此實際上無自有住宅的家戶數可能介於213萬~263萬戶之間,以下為方便討論暫以中間值238萬戶作為無自有家戶數。

台灣這238萬戶無自有住宅家戶,假設主要以租賃、借住等形式取得住宅服務。因此所有住宅主要有三種用途:自住、出租及閒置,因此這些作為出租使用的住宅應該來自於擁有超過2房以上的家戶或法人所持有的住宅。

若將擁有2房以上的家戶所持有房屋扣除其所需之自用住宅加以統計,可以發現剩餘住宅僅191萬宅(見表3),仍不足以供上述238萬無自有家戶承租使用。若另外屬法人擁有房屋中,大約提供18萬的住宅可供租用,與上述191萬房屋相加後約209萬房屋,相對接近上述低標213萬家戶,但仍存在不少家戶是共住的情形。

純粹從上述數量推演來看,無自有住宅家戶其所需之租賃住宅數量超過擁有2房以上家戶扣除自用住宅以外之住宅數量,似乎擁有超過2房以上的家戶均應該是將房屋出租使用,若將房屋出租時,房屋稅自然應該以營業用稅率計算,而不能以自用住宅稅率計算,方為公平。

表2 按綜合所得稅結算申報戶歸戶2012年 

單位:萬;%;萬;%;%

課稅級距 綜所結算戶數 佔比 擁有房屋數 佔比 戶持有房屋率
總計 594 100.0 381 100.0 64.0
未達起徵點 194 32.6 115 30.2 59.3
5% 270 45.4 155 40.7 57.1
12% 82 13.7 65 17.2 80.0
20% 35 5.8 32 8.3 91.3
30% 10 1.8 10 2.6 94.4
40% 4 0.7 4 1.1 94.8

資料來源:楊子江(2016),我國住宅房屋持有及交易簡析,中國統計學報(54)

表3  房屋持有人數及房屋戶數統計—按持有房屋數分(2014年)  

單位:人;戶;%

持有房屋數 持有人數(A) 佔比 房屋戶數 佔比(B) 超過戶數之房屋數(B-A)
總計 6,183,313 100.0 8,092,855 100.0 1,909,542
1戶 4,929,897 79.7 4,929,897 60.9 0
2戶 914,481 14.8 1,828,952 22.6 914,481
3戶 211,750 3.4 635,250 7.8 423,500
4-10戶 121,530 2.0 601,442 7.4 479,912
11-100戶 5,632 0.1 93,842 1.2 88,210
101戶以上 23 0.0 3,462 0.0 3,439

備註:以上資料僅計入房屋持有人屬完全持有者之自然人

資料來源:楊子江(2016),我國住宅房屋持有及交易簡析,中國統計學報(54)



[1] 楊子江(2016)該文分析家戶擁有房屋時並未將其明確限縮於住宅,雖自然人擁有76.2%的房屋繳納住宅用稅率、15.2%屬免稅,僅有6%繳營業稅、2.5%繳非住非營,前兩者均應實際作為住宅使用,本文仍將其簡稱為住宅自有率。

三、包租代管政策不易推動原因在於自用住宅適用範圍過寬

        內政部希望透過包租代管政策可以大量增加社會住宅的供給,同時也透過專業的包租代管業者提升整體租賃市場品質,在106年8月後由六都先行試辦,希望第一個三年的試辦計畫可以達到1萬戶目標。

    包租代管政策對房東的優惠措施(也可稱為誘因)包括,提供專業管理、房東輕鬆收租、稅賦減免(房屋稅、地價稅、綜合所得稅)、修繕補助、居家安全相關保險費用補助等。

但對於目前仍可適用自用住宅稅率繳納房屋稅的房東而言,租稅面的誘因明顯不足。因為房屋稅減免也僅減免至自用住宅稅率,若現行房東未依法按營業用稅率繳納房屋稅,而適用自用住宅稅率繳納,則包租代管方案之租稅優惠僅與現行制度相同,並未提供更多優惠。

而有多少房東未按營業用稅率繳納房屋稅呢?這部份則始終缺乏官方統計資訊,本文試圖以財政部賦稅署提供申報房屋租賃資料進行推估。

財政部賦稅署提供申報房屋租賃資料(表4)計算基礎為「綜合所得稅結算申報書」記載內容,由於綜合所得稅結算申報書之納稅義務人為個人,故房東身分為個人(非法人)。100-103年個人房東申報房屋租賃所得筆數為60萬筆至76萬筆,在全體個人房東有申報房屋租賃所得案件中,又可依房客身分區分成營利事業、執行業務者或個人。表4第3、4欄為「申報房屋租賃所得筆數中是否填寫繳交單位統一編號」,該欄有統一編號者表示房客身分為營利事業或執行業務者,一般而言,營利事業、執行業務者承租之房屋,絕大多數應屬店面、辦公使用而非住宅使用,而這個部分約佔全體個人房東有申報房屋租賃所得筆數的85%-88%。

倘若假定剩餘12%-15%的房客承租的房屋均作住宅使用,數量約為8.8萬至9萬筆,此為有申報房屋租賃所得房東房客身分皆為個人的數量。再依99年度人口及住宅普查(行政院主計總處)數據:「以租用為住宅」之家戶數為808,104戶。則可估算有申報房屋租賃所得之個人房東約占整體住宅租賃市場的1成(約10%-11%;8.8萬/80.8萬、9萬/80.8萬)。

表4  100-103年申報房屋租賃所得筆數及身分別

資料年度

申報房屋租賃所得筆數(單位筆數)

(1)+(2)=(3)

申報房屋租賃所得筆數中,是否填寫扣繳單位統一編號

有填寫扣繳單位統一編號者佔申報房屋租賃所得之比例

(1)/(3)

有統一編號者

(單位筆數)

(1)

無統一編號者

(單位筆數)

(2)

100年 599,537 511,278 88,259 85%
101年 630,812 542,394 88,418 86%
102年 722,176 632,554 89,622 88%
103年 760,176 669,316 91,406 88%

資料來源:內政部營建署;財政部賦稅署產製(綜合所得稅結算申報書建檔(IRC)系統)。

備註:因人工申報書所得細項未建檔,故上述資料不含人工申報書案件

 

若能將每個家戶適用自用住宅稅率的房屋數下降,從每個家戶可以有3房,下降成2房,甚至成1房,則將可能會有42.3~133.7萬宅的房屋改變適用稅率,將會驅動大量的房東大幅提升加入包租代管政策的意願。但相對的也就是將42.3~133.7萬的住宅從自用住宅稅率先行提升到非自用住宅稅率甚至是營業用稅率,在透過包租代管給予合理降稅的依據,但此一作法相對也須得到財政部門的支持。但從包租代管政策過程中,明明有90%的房東未依法納稅,但財政部門卻估算若推動包租代管,將會造成顯著的稅收流失的情境來看,要讓財政部門正式自用住宅稅率適用範圍過寬,以及多數房東未依法納稅的問題,顯然不是一件容易的事。